新形勢下的物業(yè)服務(wù)案例分析與特點(diǎn)

　　——實(shí)戰(zhàn)型物業(yè)管理培訓(xùn)專家 李老師

　　時(shí)間：9月22-23日 地點(diǎn)：山東·濟(jì)南

　　◆如何追討物業(yè)費(fèi)？如何讓老賴交上物業(yè)費(fèi)？

　　◆業(yè)主財(cái)物、人身受損要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償如何責(zé)任區(qū)分？

　　◆物業(yè)移交或撤出后產(chǎn)生的糾紛如何處理？

　　◆業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的公共配套設(shè)置的權(quán)屬糾紛如何區(qū)分？

　　◆車位、車庫應(yīng)該歸屬于誰？物權(quán)法對車位、車庫是如何規(guī)定的？

　　◆從案例中暴雨、火災(zāi)中應(yīng)該如何吸取那些教訓(xùn)？

　　◆物業(yè)公司如何與法院公安部門打交道？

　　◆遇到法院公安部門要求協(xié)助開門、放行等，此時(shí)一線人員應(yīng)該如何應(yīng)對？

　　李老師：

　　物業(yè)管理資深專家、實(shí)戰(zhàn)講師

　　全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心資深教授、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院客座教授；

　　中央電視臺(tái)《今日說法》《大家看法》《經(jīng)濟(jì)與法》等欄目房地產(chǎn)與物業(yè)管理特約嘉賓。

　　專業(yè)成就：參與了國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等全國法規(guī)的起草，論證、審議工作。個(gè)人專著：60萬字的《物業(yè)管理法律理論與案例分析》。

　　1、各級房地產(chǎn)主管單位、各房地產(chǎn)企業(yè)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、管理處主任、品質(zhì)管理等物業(yè)中高層管理人員；

物業(yè)服務(wù)案例分析——以案說法

　　1. 物業(yè)公司與法院公安等部門的案例

　　案例1：物業(yè)要求出示拖走車輛的法律文書，反被法院罰款30萬元

　　問題1：這個(gè)案例是法官錯(cuò)，還是萬科當(dāng)事人錯(cuò)？

　　問題2：萬科是不是協(xié)助執(zhí)行人？

　　問題3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)能不能對抗法院執(zhí)行？

　　問題4：法院是否有權(quán)對萬科30萬元罰款？

　　舉一反三：遇到法院公安等部門要求協(xié)助開門、放行等，此時(shí)一線服務(wù)人員應(yīng)該如何應(yīng)對？

　　案例2：拒不配合法院執(zhí)行，一名物業(yè)保安被處罰

　　案例3：物業(yè)阻擾法院執(zhí)行老賴房產(chǎn)，并稱罰多少錢都沒問題，結(jié)果……

　　2、新常態(tài)下物業(yè)管理案例的特點(diǎn)

　　·國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定

　　·國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)目錄

　　·廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理重大改革

　　·長慶油田事業(yè)部提出的問題

　　·南京市中院民四庭的報(bào)告就物業(yè)糾紛案件歸類為五大類型

　　——物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討物業(yè)費(fèi)糾紛

　　——業(yè)主財(cái)物、人身受損要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任案件

　　——與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件；

　　——物業(yè)移交產(chǎn)生的糾紛；

　　——業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有關(guān)公共配套設(shè)施的權(quán)屬糾紛

　　3、南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有，一石激起千層浪。

　　案例：小區(qū)車位屬于誰？從南京星漢城市花園車位爭奪戰(zhàn)說起：

　　問題1：車庫、車位應(yīng)該歸屬于誰？

　　問題2：物權(quán)法對車庫、車位是如何規(guī)定的？

　　問題3：本案一審決錯(cuò)誤在哪里？

　　問題4：本案重審的判決是否正確？錯(cuò)在哪里？

　　舉一反三：人防工程、架空層、配套設(shè)施之所有權(quán)應(yīng)該歸屬于誰？

　　4、車位、車庫之所有權(quán)

　　·《物權(quán)法》規(guī)定

　　·建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫、車位

　　——規(guī)劃中的車庫、車位

　　——非規(guī)劃的車庫、車位

　　5、多地頻發(fā)“電梯吃人”事件

　　案例1：2015年7月26日湖北荊州安良百貨商場事發(fā)監(jiān)控視頻

　　案例2：2016年7月8日大慶市凱達(dá)購物廣場一父子扶梯墜亡

　　案例3：2016年11月11日上海青浦區(qū)吾悅廣場奶奶扶梯上失手，4個(gè)月大外孫墜梯身亡

　　·扶梯搭乘安全注意事項(xiàng)

　　·電梯吃人，誰之過？

　　·電梯首負(fù)責(zé)任包含哪些內(nèi)容？

　　—— 一份好的維保合同非常重要！

　　·廣東省電梯使用安全條例

　　6、物業(yè)服務(wù)之安全責(zé)任？

　　·物業(yè)管理之安全保障與安全防范

　　·合同責(zé)任——無過錯(cuò)責(zé)任原則

　　·侵權(quán)責(zé)任——過錯(cuò)責(zé)任原則

　　案例1：廈門上杭商會(huì)會(huì)長別墅遇害追蹤，物業(yè)判賠30萬——案例評析

　　案例2: 小區(qū)保安=搶劫犯+強(qiáng)奸犯+殺人犯！？

　　案例3：裝修工偷拆走廊玻璃，兩歲女童墜樓身亡

　　案例4：男童玩鞭炮炸飛井蓋死亡，家屬索賠50萬:

　　問題1：化糞池未及時(shí)清理與爆炸有沒有因果關(guān)系？

　　問題2：化糞池設(shè)置在小區(qū)人行道和車行道下方是否存在過錯(cuò)，如果有應(yīng)該是誰的責(zé)任？

　　問題3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該承擔(dān)小孩子死亡的賠償責(zé)任？怎么承擔(dān)？

　　問題4：小孩子死亡的責(zé)任究竟應(yīng)該歸屬于誰？

　　問題5：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么樣防范這種損害的發(fā)生？

　　·化糞池結(jié)構(gòu)原理圖:

　　案例5：化糞池爆炸花樣女子毀容狀告物業(yè)公司

　　7、暴雨案例

　　案例1：2010年5月7日凌晨廣州特大暴雨，近期多次，強(qiáng)降雨使廣州市不少地下停車場被水淹，近2萬輛汽車遭遇“理賠難”

　　案例2：地下車庫進(jìn)水車泡湯物業(yè)被判擔(dān)責(zé)三成！

　　案例3：“水浸車”理賠官司保險(xiǎn)公司告贏停車場

　　案例4：2016年5月10日廣州特大暴雨，地鐵成為水簾洞，公交車內(nèi)水成河。

　　案例5：2012年7月21日，北京遭遇61年來最強(qiáng)暴雨

　　案例6：看看贛州的福壽溝

　　——900年前的城市排水系統(tǒng)（圖）

　　——國外的下水道（圖）

　　從廣州、北京的水浸街中物業(yè)管理應(yīng)該吸取哪些教訓(xùn)？

　　8、火災(zāi)猛于虎，消防責(zé)任重于泰山

　　案例1:從迪拜79層摩天住宅樓著火說起

　　——迪拜79層摩天大樓著火零死亡的啟示

　　案例2：鄭州私扯電線下雨致短路火災(zāi)15人亡

　　案例3：深圳凌晨大火燒屋，7人身亡，原因竟是因?yàn)椤?/p>

　　案例4：深圳都市名園大火

　　案例5：上海教師樓大火起因

　　案例6：911他是如何從世貿(mào)第84層逃生的？

　　從上海特大火災(zāi)與911中我們又該吸取哪些教訓(xùn)？

　　案例7：慘痛的歷史往往會(huì)重演！2008年深圳龍崗酒吧特大火災(zāi)，2013年在巴西重演！！

　　·公安部發(fā)布高層建筑消防安全十大提示

如何追討物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)？

　　1、目前收繳物業(yè)管理費(fèi)的一般方法

　　2、物業(yè)催費(fèi)難的原因

　　·開發(fā)商的過度承諾

　　·業(yè)主缺乏付費(fèi)意識

　　·開發(fā)商的工程質(zhì)量

　　·物業(yè)服務(wù)不到位

　　·業(yè)主惡意欠費(fèi)

　　·相鄰業(yè)主糾紛

　　·市場環(huán)境不好

　　·法律法規(guī)不完善

　　國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知

　　案例：徐州一物業(yè)給業(yè)主三選擇：交物業(yè)費(fèi)，你告我，你殺我

　　3、物業(yè)催費(fèi)秘籍：強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識，追討拖欠費(fèi)用

　　·一般性追討

　　·針對性追討

　　·區(qū)別性追討

　　·特別注意不要超越二年訴訟時(shí)效

　　4、物業(yè)催費(fèi)快捷途徑——支付令

　　·支付令與民事訴訟法

　　·支付令對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的作用

　　·訴訟費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)

　　·支付令申請書格式

　　·支付令成功案例

　　·法院認(rèn)定的對物業(yè)費(fèi)支付令異議成立的主要情形

　　·支付令的主要特點(diǎn)

　　·支付令的真正作用

　　5、支付令

　　·最高法發(fā)布意見進(jìn)一步深化多元化糾紛解決機(jī)制改革

　　·最高法發(fā)布指導(dǎo)意見鼓勵(lì)案件繁簡分流，推廣使用電子支付令

　　·杭州西湖區(qū)法院發(fā)出全國首例電子督促程序支付令

　　·老賴真正的末日終于來了——2016年成為老賴的終結(jié)日

　　·44部門簽署《備忘錄》聯(lián)合懲戒失信被執(zhí)行人

　　案例：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)被限制坐飛機(jī)

　　6、老賴末日，欠錢不還12大酷刑等你：

　　酷刑1：老賴唯一住房法院可拍賣

　　酷刑2：查封、凍結(jié)老賴支付寶賬戶

　　酷刑3：鼠標(biāo)一點(diǎn)就可網(wǎng)上凍結(jié)、劃扣老賴財(cái)產(chǎn)

　　酷刑4：老賴名單同步芝麻信用，網(wǎng)購受限

　　酷刑5：老賴不得擔(dān)任老板、董事、監(jiān)事、高管

　　酷刑6：老賴的車輛上不了高速

　　酷刑7：水陸空阻止老賴出行

　　酷刑8：禁止高消費(fèi)，再也不能任性了

　　酷刑9：老賴的子女不允許上重點(diǎn)私立學(xué)校

　　酷刑10：限制老賴炒股、買房、出境

　　酷刑11：養(yǎng)老金可直接劃扣

　　酷刑12：老賴最高可判7年

　　【學(xué)習(xí)時(shí)間】2017年9月22-23日

　　【學(xué)習(xí)地點(diǎn)】 山東·濟(jì)南