新形勢下的物業服務案例分析與特點

　　——實戰型物業管理培訓專家 李老師

　　時間：9月22-23日 地點：山東·濟南

　　◆如何追討物業費？如何讓老賴交上物業費？

　　◆業主財物、人身受損要求物業服務企業承擔損害賠償如何責任區分？

　　◆物業移交或撤出后產生的糾紛如何處理？

　　◆業主委員會和房地產開發企業之間的公共配套設置的權屬糾紛如何區分？

　　◆車位、車庫應該歸屬于誰？物權法對車位、車庫是如何規定的？

　　◆從案例中暴雨、火災中應該如何吸取那些教訓？

　　◆物業公司如何與法院公安部門打交道？

　　◆遇到法院公安部門要求協助開門、放行等，此時一線人員應該如何應對？

　　李老師：

　　物業管理資深專家、實戰講師

　　全國房地產行業培訓中心資深教授、清華大學繼續教育學院客座教授；

　　中央電視臺《今日說法》《大家看法》《經濟與法》等欄目房地產與物業管理特約嘉賓。

　　專業成就：參與了國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標暫行辦法》《物業服務收費管理辦法》等全國法規的起草，論證、審議工作。個人專著：60萬字的《物業管理法律理論與案例分析》。

　　1、各級房地產主管單位、各房地產企業分管物業領導及物業公司總經理、副總經理、物業經理、管理處主任、品質管理等物業中高層管理人員；

物業服務案例分析——以案說法

　　1. 物業公司與法院公安等部門的案例

　　案例1：物業要求出示拖走車輛的法律文書，反被法院罰款30萬元

　　問題1：這個案例是法官錯，還是萬科當事人錯？

　　問題2：萬科是不是協助執行人？

　　問題3：物業服務企業能不能對抗法院執行？

　　問題4：法院是否有權對萬科30萬元罰款？

　　舉一反三：遇到法院公安等部門要求協助開門、放行等，此時一線服務人員應該如何應對？

　　案例2：拒不配合法院執行，一名物業保安被處罰

　　案例3：物業阻擾法院執行老賴房產，并稱罰多少錢都沒問題，結果……

　　2、新常態下物業管理案例的特點

　　·國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定

　　·國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項目錄

　　·廣東省物業服務企業資質管理重大改革

　　·長慶油田事業部提出的問題

　　·南京市中院民四庭的報告就物業糾紛案件歸類為五大類型

　　——物業服務企業追討物業費糾紛

　　——業主財物、人身受損要求物業服務企業承擔損害賠償責任案件

　　——與業主自治管理相關的業主撤銷權、業主知情權案件；

　　——物業移交產生的糾紛；

　　——業主委員會和房地產開發企業之間有關公共配套設施的權屬糾紛

　　3、南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有，一石激起千層浪。

　　案例：小區車位屬于誰？從南京星漢城市花園車位爭奪戰說起：

　　問題1：車庫、車位應該歸屬于誰？

　　問題2：物權法對車庫、車位是如何規定的？

　　問題3：本案一審決錯誤在哪里？

　　問題4：本案重審的判決是否正確？錯在哪里？

　　舉一反三：人防工程、架空層、配套設施之所有權應該歸屬于誰？

　　4、車位、車庫之所有權

　　·《物權法》規定

　　·建筑區劃內的車庫、車位

　　——規劃中的車庫、車位

　　——非規劃的車庫、車位

　　5、多地頻發“電梯吃人”事件

　　案例1：2015年7月26日湖北荊州安良百貨商場事發監控視頻

　　案例2：2016年7月8日大慶市凱達購物廣場一父子扶梯墜亡

　　案例3：2016年11月11日上海青浦區吾悅廣場奶奶扶梯上失手，4個月大外孫墜梯身亡

　　·扶梯搭乘安全注意事項

　　·電梯吃人，誰之過？

　　·電梯首負責任包含哪些內容？

　　—— 一份好的維保合同非常重要！

　　·廣東省電梯使用安全條例

　　6、物業服務之安全責任？

　　·物業管理之安全保障與安全防范

　　·合同責任——無過錯責任原則

　　·侵權責任——過錯責任原則

　　案例1：廈門上杭商會會長別墅遇害追蹤，物業判賠30萬——案例評析

　　案例2: 小區保安=搶劫犯+強奸犯+殺人犯！？

　　案例3：裝修工偷拆走廊玻璃，兩歲女童墜樓身亡

　　案例4：男童玩鞭炮炸飛井蓋死亡，家屬索賠50萬:

　　問題1：化糞池未及時清理與爆炸有沒有因果關系？

　　問題2：化糞池設置在小區人行道和車行道下方是否存在過錯，如果有應該是誰的責任？

　　問題3：物業服務企業是否應該承擔小孩子死亡的賠償責任？怎么承擔？

　　問題4：小孩子死亡的責任究竟應該歸屬于誰？

　　問題5：物業服務企業應該怎么樣防范這種損害的發生？

　　·化糞池結構原理圖:

　　案例5：化糞池爆炸花樣女子毀容狀告物業公司

　　7、暴雨案例

　　案例1：2010年5月7日凌晨廣州特大暴雨，近期多次，強降雨使廣州市不少地下停車場被水淹，近2萬輛汽車遭遇“理賠難”

　　案例2：地下車庫進水車泡湯物業被判擔責三成！

　　案例3：“水浸車”理賠官司保險公司告贏停車場

　　案例4：2016年5月10日廣州特大暴雨，地鐵成為水簾洞，公交車內水成河。

　　案例5：2012年7月21日，北京遭遇61年來最強暴雨

　　案例6：看看贛州的福壽溝

　　——900年前的城市排水系統（圖）

　　——國外的下水道（圖）

　　從廣州、北京的水浸街中物業管理應該吸取哪些教訓？

　　8、火災猛于虎，消防責任重于泰山

　　案例1:從迪拜79層摩天住宅樓著火說起

　　——迪拜79層摩天大樓著火零死亡的啟示

　　案例2：鄭州私扯電線下雨致短路火災15人亡

　　案例3：深圳凌晨大火燒屋，7人身亡，原因竟是因為……

　　案例4：深圳都市名園大火

　　案例5：上海教師樓大火起因

　　案例6：911他是如何從世貿第84層逃生的？

　　從上海特大火災與911中我們又該吸取哪些教訓？

　　案例7：慘痛的歷史往往會重演！2008年深圳龍崗酒吧特大火災，2013年在巴西重演！！

　　·公安部發布高層建筑消防安全十大提示

如何追討物業服務欠費？

　　1、目前收繳物業管理費的一般方法

　　2、物業催費難的原因

　　·開發商的過度承諾

　　·業主缺乏付費意識

　　·開發商的工程質量

　　·物業服務不到位

　　·業主惡意欠費

　　·相鄰業主糾紛

　　·市場環境不好

　　·法律法規不完善

　　國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知

　　案例：徐州一物業給業主三選擇：交物業費，你告我，你殺我

　　3、物業催費秘籍：強化物業管理消費意識，追討拖欠費用

　　·一般性追討

　　·針對性追討

　　·區別性追討

　　·特別注意不要超越二年訴訟時效

　　4、物業催費快捷途徑——支付令

　　·支付令與民事訴訟法

　　·支付令對物業服務費的作用

　　·訴訟費用繳納標準

　　·支付令申請書格式

　　·支付令成功案例

　　·法院認定的對物業費支付令異議成立的主要情形

　　·支付令的主要特點

　　·支付令的真正作用

　　5、支付令

　　·最高法發布意見進一步深化多元化糾紛解決機制改革

　　·最高法發布指導意見鼓勵案件繁簡分流，推廣使用電子支付令

　　·杭州西湖區法院發出全國首例電子督促程序支付令

　　·老賴真正的末日終于來了——2016年成為老賴的終結日

　　·44部門簽署《備忘錄》聯合懲戒失信被執行人

　　案例：業主拖欠物業費被限制坐飛機

　　6、老賴末日，欠錢不還12大酷刑等你：

　　酷刑1：老賴唯一住房法院可拍賣

　　酷刑2：查封、凍結老賴支付寶賬戶

　　酷刑3：鼠標一點就可網上凍結、劃扣老賴財產

　　酷刑4：老賴名單同步芝麻信用，網購受限

　　酷刑5：老賴不得擔任老板、董事、監事、高管

　　酷刑6：老賴的車輛上不了高速

　　酷刑7：水陸空阻止老賴出行

　　酷刑8：禁止高消費，再也不能任性了

　　酷刑9：老賴的子女不允許上重點私立學校

　　酷刑10：限制老賴炒股、買房、出境

　　酷刑11：養老金可直接劃扣

　　酷刑12：老賴最高可判7年

　　【學習時間】2017年9月22-23日

　　【學習地點】 山東·濟南